低至4333元/平米！上海多套住宅成交单价不足万元，这类房源有何玄机

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4月10日，上海成交一套单价仅4333元/平方米的住宅！

除此套房源外，上海近期有多套1元起拍、总价几十万元、单价不足万元的小户型房源在网络拍卖平台成交，相关消息引起不少潜在购房者关注和讨论。

中国证券报记者从多位业内人士处了解到，网络拍卖平台上所展示的部分房源在价格和信贷等方面确有一定优势，但其总体风险要远高于市场上的普通二手房，一般购房者很难规避相关风险并做好善后事宜。

起拍价1元

阿里拍卖网显示，4月10日成交的这套房源位于上海市崇明区，总价18.6万元，建筑面积42.93平方米。户型为两居室一厅一卫，南北朝向，位于总楼层4层的顶层。该房屋建于1984年，70年产权，装修较为破旧，目前为空置状态。

阿里拍卖网信息称，该房屋拥有40%以上的绿化率的居住环境，出小区门数分钟是生态大道、公交车站、镇娱乐中心、超市、酒店、农家乐、商店及公园等，距离规划建设中的崇海大桥、高铁、地铁、上海第三机场都比较方便，附近还有旅游景区。

来源：阿里拍卖

从交易信息来看，该房屋起拍价格仅1元，保证金为3万元，加价幅度为2000元或其整倍数，所有过户税费由买方负责。

最终，有11人报名竞拍，经过54轮出价，该房屋以186001元的总价成交，整个过程有5892次围观。

值得注意的是，这套低价房源并非个例。上海市还有多套远郊地区房屋低价成交，主要分布在崇明区、金山区等，不少房源同样设置仅1元的起拍价。

来源：阿里拍卖

普通购买者是否值得参与竞拍此类房源呢？中国证券报记者从业内人士处了解到，这些低价房源主要问题是位置较为偏远，对于在市区工作或生活的人士并不方便；且存在一些隐含风险。

业内人士称，拍卖分为司法拍卖和委托拍卖，其中司法拍卖房源即为“法拍房”，有司法机关参与；但委托拍卖房源则由网络平台和拍卖机构主导，容易引起一些潜在购房者混淆。华南某拍卖房投资者表示，一些房源缺乏流动性，不乏有拍卖平台以低价甚至1元起拍等噱头吸引眼球，相关利益方甚至委派人员伪装成购房者，在出现真实购房者后，虚假出手进行抬价。

具有一定优势

位于上海的法拍房中介公司“宅畅”负责人曹军向中国证券报记者表示，相比普通二手房买卖，目前法拍房具有一定优势：首先是价格折扣，按照2021年数据，有约一半的房源可以拍到市场价的8.5折；其次是贷款方面，法拍房直接以成交价作为贷款依据，相比普通二手房采用相关部门指导价作为贷款依据，贷款成数有所提高。另外，一些稀缺房源，尤其是像汤臣一品、古北一号、中粮海景壹号等顶豪小区，普通二手房市场上并无挂牌，但此类房源却可能出现在法拍房市场。

根据宅畅公司提供的数据，2022年3月，上海法拍住宅上拍113套，其中成交92套，流拍16套。分区域来看，外环外涉及区域比较大，成交套数44套；其次是中外环间成交20套，内中环间与内环内持平成交14套。

92套成交房源中，以评估价作为参考数据，折价成交的占比71.7%；折价10%以上的房源占比26.1%；折价10%-20%的成交房源占比28.3%；折价20%-30%的成交房源占比8.7%；折价30%-40%占比6.5%；25套房源溢价成交，占比27.17%。

来源：宅畅

溢价房源中，一套位于陆家嘴的豪宅曾引起广泛报道和关注。这套房屋建筑面积592.8平方米，所属小区为中粮海景壹号，起拍价1.092亿元，评估价1.5599亿元。最终，该房屋以1.779亿元成交，较起拍价溢价62.91%，成交单价约30.01万元/平方米。（见本报此前报道30万/平方米！上海一套法拍房1.78亿成交，背后实控人被千万悬赏，曾操纵A股公司股价）。华东某业内人士称，这套房源原为公司产权，除成交价外，还隐含有数千万元的税费，单价之所以如此高，是因为其处于地段优良的顶豪小区，且其顶层复式户型较为稀缺。

风险不可不防

多位业内人士向中国证券报记者表示，法拍房“水很深”，普通购房者应慎重考虑是否参与竞买。

首要风险是“清场”问题，即购房者竞得拍卖房产、完成过户后，可能被原业主或租客以各种理由占有。有原房主在拍卖前与其亲友签下20年租约合同的情况，由于受“买卖不破租赁”的法规限制，相关问题难以解决。

其二是可能隐含高额税费。对于拍卖竞得的房产，一般需要买方支付的常见费用为契税、个人所得税（在一定条件下可免除）、印花税以及一些水电和物业欠费等。但是，不少房屋原本在公司名下，相比在个人名下的房屋，在过户前，买方需缴费土地增值税、企业所得税等，其中土地增值税最高适用税率为60%、最高速算扣除数为35%。

第三，部分拍卖机构、执行人或被执行人为提高售价，存在私下“找托”抬升成交价格的行为。华中某业内人士称，平台经常会向其推送一些低价房源，但是，“等我一参与，总是有人来抢，最终成交价有时候远高于市场上的普通二手房”。

第四，部分法拍房存在产权瑕疵和质量问题。一些法拍房可能原业主债务纠纷较多，房屋产权尚处于纠纷状态并未得到解决。另一些法拍房处于查封状态，或者存在无门锁钥匙状态、有人占用等情况，竞买人无法现场看房，房屋质量问题难以把关。此外，还有法拍房可能发生过恶性事件。以上种种问题，都需要专业且详尽的尽职调查才能了解清楚，普通购房者很难完全获知并有效破解。

编辑：王寅