北上广的学区房降价百万不算事儿！“天价”将成为历史

本文来源：时代周报 作者：胡天祥

新一轮招生季开启，学区房再度成为舆论焦点。

近日，教育部发布《进一步做好普通中小学招生入学工作的通知》，明确教育资源相对均衡的地方，鼓励逐步实行单校划片；教育资源不够均衡的地方，积极稳妥推进多校划片。

光明日报发表评论员文章称，一些市场人士据此认为，学区房价格将迎来新一轮上涨，这种看法值得警惕。

光明日报指出，2021年以来，国内多座城市重拳出击学区房乱象，重点城市学区房出现明显降温，房子的教育属性逐步剥离，进一步回归居住功能。从这个角度看，来之不易的调控成果需进一步巩固，防止炒作学区房之风卷土重来。

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文告诉时代周报记者，教育焦虑加上购房焦虑，导致大城市的学区房价格的飙升。从长远看，随着调控政策持续发力，名校和学位的价值将降低，学区房的价格泡沫将逐渐消退。

重点城市学区房明显降温

学区房与优质学校的入学资格挂勾，成为市场当中的稀缺资源。过去多年，学区房在全国各地皆属于价格涨幅最大的住宅品种，成为炒房客炒作的对象。

国泰君安数据显示，2020年，上海房价整体上涨约6%-10%，第一梯队学区房涨幅巨大，浦东部分学区房涨幅超过50%。同年，深圳的学区房涨幅领跑全国，顶尖学区房均价甚至超过了20万/平方米，罗湖、南山的抢手学区房有50%-60%的涨幅。而北京的学区房，价格一直坚挺。海淀区的学区房大批超越2017年调控的高点，中关村三小、上地学区的最高涨幅也都在50%左右。

国泰君安分析师覃汉指出，学区房代表的是优质教育资源的定价。只要教育选择权利与房子绑定，教育资源差异明显，学区房的价格依然会涨。

2021年以来，在调控政策的持续打击之下，重点城市学区房出现明显降温。

位于广州市越秀区的东风广场，被媒体称为广州“最牛学区房”。虽然楼龄较老，但小区步行75米可达东风东路小学（省一级），步行600余米可达育才学校（省一级），步行900余米可达执信中学（省重点），强大的教育资源，使其价格常年居高不下。

但时代周报记者查询贝壳找房发现，近两周，东风广场多套房源售价下调，最多幅度达80万元。其中，一套70平方米的两室一厅单位，售价比小区同居室3个月内套均成交价低82万元；一套97平方米的三室一厅单位，近两周降价50万元；一套167平方米的四室两厅单位，近两周降价3次，幅度达80万元。

“现在的市场环境，已经不允许学区房出现狂涨了。”负责东风广场片区的一个房产中介告诉时代周报记者，自己的门店近期成交了几套学区房，和去年相比，整体价格平稳。

在上海，亦有学区房1年不到降价百万元。据媒体报道，位于上海市徐汇区的凯旋一村，一套50余平方米的两房2021年4月的成交价大约在750万元，现在650万元左右就能买到，甚至有的房东620万元也愿意卖。

易居研究院指出，受2021年一系列学区房调控政策影响，各地学区房纷纷降温。以深圳为例，深圳学区房炒作明显减少，过去价格方面居高不下的学区房，目前降价幅度均百万元起步，市场整体观望氛围也明显变得浓厚。

世联行也指出，随着优质教育资源的不断平衡，教育水平的差异不断拉近，老牌名校不再不可取代，“天价学区”也会成为历史。

禁止炒作“学区房”

2021年以来，从中央到地方，都不约而同地将“学区房”纳入重点整治范围。

2021年4月30日，中央政治局会议首次点名学区房，打击以学区房名义炒作房价。7月，《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》出台，彰显基础教育改革决心。2022年4月，教育部印发《进一步做好普通中小学招生入学工作的通知》，提出教育资源相对均衡的地方，鼓励逐步实行单校划片，合理稳定就学预期；教育资源不够均衡的地方，积极稳妥推进多校划片并将热点学校分散划入相应片区。

期间，各地也都陆续发文，全方位、多渠道围堵“学区房”炒作乱象。

2021年3月30日，重庆市市场监督管理局发布相关文件明确，房企和地产中介不得明示或暗示购房者购买商品房可以签约入读、划片入读中小学；4月16日，厦门多个部门印发《专项行动工作方案》，将“利用学区房等概念炒作，哄抬房价”等行为列入重点整治范围。

严禁学区房炒作的同时，北京、上海、广州、深圳等城市为促进义务教育优质均衡，相继出台了多校划片、分配名额等一系列措施。

其中，北京西城区于2021年7月落地执行多校划片政策，东城区、密云区于2021年9月实施教师轮岗制度；广州越秀区于2021年4月提出中小学区布局调整和“669”学区化集团化办学格局；上海于2021年5月发文完善轮岗制度，争取用2-3年时间在全市覆盖中小学教师人事管理制度建设工作。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉时代周报记者，国家打击学区房炒作，决心是史无前例的。从长期来看，炒作学区房，将会慢慢成为历史。尤其老破小、老破大的学区房，价格下跌会更明显。

李宇嘉认为，多校划片，就是改变过去某几个楼盘直接对应某个学校的“对口直升”，改变为多个楼盘对应多个小学，能上哪个学校，最后存在变数。

红塔证券研究所所长李奇霖也指出，由于优质的教育资源是有稀缺性的，优质教育资源背后的附属物学区房在过剩的流动性环境下，容易形成涨价预期。通过推广多校划片、限制学区房的入学名额（比如6年1个名额等）、公民同招等方式，可以打破学区房背后优质教育资源的稀缺性和确定性。