房地产再出利好！银行保函政策出台，预售资金“可盖楼也可还债”

中新经纬11月14日电 继央行与银保监会支持房地产16条措施出台后，又一房地产重磅政策发布，事关房企预售监管资金。

14日晚间，银保监会、住建部、人民银行发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》(下称《通知》)，共十二条内容，其中明确：允许商业银行按市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。

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易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，此次政策出发点是明确的，即通过银行保函的制度，确保预售监管资金合理使用、同时防范化解房企流动性风险。

保函期限需与项目建设周期相匹配

根据《通知》，保函仅可用于置换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金。置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。监管额度内资金拨付使用时，保函金额相应下调，确保监管账户内资金始终不低于项目竣工交付所需的资金额度的70%。如房地产企业未向监管账户内补足差额资金，保函金额不得调整。此外，要求商业银行合理确定保函期限，确保与项目建设周期相匹配。

《通知》还要求，房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。房地产企业要按约定承担监管账户内的资金补足义务，确保项目建设资金充足。

严跃进对此表示，这说明此次银行保函政策，主要是支持短期有流动性风险的、但企业基本稳健的企业，而一些有明显暴雷风险的企业无法享受此类政策。

防范业务风险

商业银行开具保函置换预售监管资金应符合什么要求？对于这点，《通知》规定，监管评级4级及以下或资产规模低于5000亿元的商业银行不得开展保函置换预售监管资金业务。商业银行不得向作为本银行主要股东、控股股东或关联方的房地产企业出具保函置换预售监管资金。企业集团财务公司等非银行金融机构不得出具保函置换预售监管资金。

此外，《通知》明确，商业银行在出具保函置换预售监管资金时，要参照开发贷款授信标准，选择经营稳健、财务状况良好的优质房地产企业。保函额度全额计入对房地产企业及其所属集团的统一授信额度。要通过保证金、房地产企业反担保以及其他增信措施，防范保函业务风险，按要求计提风险资本，提取风险准备。一旦出现垫付，出函银行要及时向房地产企业采取追索措施，保全债权安全。垫付资金应足额计提拨备、真实分类，不得隐藏风险。

“可以盖楼也可以还债”

据严跃进介绍，银行保函政策出台，其实有一个大背景，即近期高层关注了处于流动性风险边缘线的企业。此类企业总体是安全的，但若是资金面出问题，也容易产生新的房地产企业风险事件，所以和此前对民企担保发债的思路是高度一致的。

严跃进进一步称，过去此类做法是存在疑虑的，有些地方甚至不允许，此次银保监会的定调，银行保函制度置换预售资金的操作被正式认可，减少了预售资金的沉淀，对于加快此类资金使用和周转有积极作用。此次被置换出来的预售资金，在使用方面已有非常大的创新，通俗说“可以盖楼也可以还债”；而过去有些地方比较僵硬，只限定为“盖楼”。这也有助于房企通过此类资金来偿还债务，化解债务风险。

除此之外，对于A股市场来说，这一房地产重磅政策也会产生积极影响。

在前海开源基金首席经济学家杨德龙看来，过去一年多的时间，A股市场出现了持续调整，而压制A股上涨的四大因素，主要包括疫情、房地产、美联储加息以及人民币汇率波动等等。房地产是一个长期的问题，“保交楼”措施进一步明确，也有利于稳定购房者的信心，也是稳定市场预期的一个重要的方面。

“近期出台了一系列政策措施，提升了市场信心，让A股市场具备了产生反转行情的机会，在市场低点的时候信心比黄金更重要。”杨德龙称。

(文中观点仅供参考，不构成投资建议，投资有风险，入市需谨慎。)