不做大哥很多年，王健林重回地产首富，最后一搏押注万达商管上市-观点

2019女足世界杯决赛：美国Vs荷兰 王健林现身场边观战。来源：视觉中国

【资料图】

作者 | 郭菲菲  

编辑 | 杨布丁

出品 | 棱镜·腾讯小满工作室

2022年卡塔尔世界杯激战正酣，比赛场边滚动的广告牌上，“万达文旅”、“万达酒店及度假村”这两幅巨大LOGO广告牌通过电视转播信号，正传递到世界各地。

能拥有这样令人欣羡的权益，万达集团可是花了重金。作为中国首个国际足联的顶级合作伙伴，他们享有2018年到2030年四届世界杯权益。国际咨询机构Global Data披露，万达为此掏出了8.5亿美元的赞助费用。在地产同行集体勒紧裤带过冬的衬托下，王健林的这一大手笔更为醒目。

五年前，他还是另一番窘迫的模样。当年狂飙突进的海外并购一头撞上监管加码，万达被迫抛售海内外资产还债，经营规模大幅收缩。

“我们决定把重资产的文旅项目和酒店卖掉，做轻资产这种只赚不赔的买卖，绝对是上策。不管社会上理不理解，也可能有些内部同志不理解，但是请大家三年以后再回头来看我们的决定是否正确。”王健林在2017年公司年度内部讲话中说道。

所谓祸兮福之所倚，现在回头看那场全国瞩目的资产大甩卖，万达被迫提前偿还了4000亿元的巨额债务，幸运躲过了高杠杆毒药的反噬，得以安全平稳落地。而反观当年接盘万达文旅及酒店资产的融创、富力，和多数民营房企一样，正陷入债务危机难以自拔。

重回牌桌的王健林，甚至开始成为拯救同行的“白衣骑士”，接连纾困建业、鑫苑、奥克斯地产、森田等公司的商业项目，并在2022年重夺地产首富宝座。

眼下，王健林倾力打造的轻资产商管平台——珠海万达商管，即将迎来上市资本盛宴，其Pre-IPO轮估值已达280亿美元。

独子王思聪不愿接班，退出万达集团董事会后，68岁的王健林被迫独自上场。第三次递交港股招股书的珠海万达商管能否顺利上市，这将是他商战场上的最后一搏。

重新发力文旅？

上届俄罗斯世界杯，万达首次亮相时，选择了“万达WANDA”作为绿茵场边广告牌标识。而今，当万达商管已成为公司最核心业务板块时，此次在卡塔尔世界杯却选择了“万达文旅”、“万达酒店及度假村”，外界直呼不解。

“和海信、vivo这些有具体产品营销导向的公司不同，万达没有具体的产品和海外业务，只是单纯的品牌类广告。文旅业务现在确实不多，但还是要看未来，说不准明年什么情况。”一位接近万达的人士告诉作者，登什么广告，可能最终还是老板拍板做决定。

细数万达文旅资产，在将旗下13个文旅项目全部卖给融创，以及将长白山项目卖给大连一方后，万达手里持有的重资产文旅项目并不多，仅有贵州丹寨万达小镇、万达延安红街、兰州万达城、武汉中央文化区、以及正在建设中的肇庆万达滑雪场等。

“要创新文旅项目新模式，老的文旅产品规划、内容、利润都存在问题。”王健林此前曾有过反思，比如在特色小镇上可以下功夫，像丹寨旅游小镇这样交通不便、资源又不行的都能搞起来，文旅产品就是要创新，要研究，不能一成不变。

他也并未停止对于文旅的热爱。2022年9月，王健林前往河南，走访了老友胡葆森打造的“只有河南·戏剧幻城”项目，和导演王潮歌交流，还马不停蹄参观了龙门石窟、万安山旅游度假区，并和洛阳文旅集团签署战略合作协议。万达官网显示，目前集团依旧保留了文旅规划研究院。

反观酒店业务。在将旗下73家酒店全盘卖给富力后，2017年8月，万达集团进行资产重组，将轻资产公司万达酒店管理公司、万达文旅集团双双注入万达酒店发展（00169.HK），后者开始真正转型轻资产运营模式，跑马圈地，谋求快速扩张，并陆续清仓芝加哥等全部海外物业项目。

和否定文旅思路一样，在王健林看来，“万达酒店是建得不错，成本也很低，但是酒店整体年平均回报率低于4%，全部酒店每年吃掉十几个万达广场的净利润”。

在疫情剧烈重创下，盈利本就一般的酒店业，因为商务及旅游出行需求减弱，入住率大跌。

以接盘侠富力地产（02777.HK）为例，2022年上半年亏损达到69亿元，其中酒店业务亏损8.49亿元。为了止损，当年收购来的北京富力万达嘉华酒店，也在9月初被迫甩卖，一买一卖之间，还亏损了653万元。

相较于巨亏的富力，万达酒店这种不出钱、只输出管理理念的轻资产方向，仍能保持微利。但这条路也并不好走。

财报显示，2022年上半年，万达酒店营收和净利润双双下跌。营收为3.56亿港元，同比下降14.4%，归母净利润为6374.5万港元，同比下降33.2%。酒店客房的整体入住率仅为39%，而去年同期则为48.7%。平均每日房价，则从去年同期的550港元下降至434港元。

不过，上半年万达还是拿到9家酒店的经营权，但也中止经营1家酒店。截至2022年上半年，其合计运营97家酒店，运营客房24609间。另外则有199家已签约管理正在开发中尚未开业的酒店。

万达商管等待IPO

试图告别房地产的王健林，眼下，万达商管是他的心头肉。“万达商管是万达的核心企业，我什么企业都能丢，这个不能丢”， 2019年1月，王健林在万达2018年年会报告中表示。

相比于8年前上市的万达商业（03699.HK），作为王健林商战场上的最后一搏，这次他将所有重资产项目都从万达商业中剥离干净，包括万达广场、配套住宅、酒店、写字楼等，仅保留纯粹的商业轻资产运营业务，这就是而今要上市的万达商管（01708.HK）。一方面，其为母公司万达集团开发的所有万达广场提供运营服务，另一方面，则向独立第三方商业项目进行外拓，输出万达广场店品牌和管理经验。

根据万达商管10月25日第三次递交的港股招股书显示，其合计运营447个商业广场，母公司万达广场和独立第三方项目分别为287个、160个，领先于万科印力、华润、龙湖等对手，为全球最大的商业运营服务提供商。其提供的服务包括选址定位、品牌商户招商及运营等全产业链服务，过去三年出租率均为98.8%。

对于王健林而言，若接手项目的运营良好，万达商管堪比一台只赚不赔的印钞机。无论委托管理还是租赁运营模式，万达商管最终按照20%-40%的比例，来收取项目净收益。

此前，因不满“股价被低估”，王健林于2016年将万达商业退市，随后开始了长达6年的A股上市路，但最终折戟，并再次启动港股上市计划。原本外界预期，万达商管将于2022年上市敲锣，但两次递表均告失效，目前仍在苦苦等待获批上市“大路条”。

众多投资者正等待分享这场资本上市盛宴，留待王健林的时间并不多。

作为万达商管的实控人，王健林签订了对赌协议，公司保证2021年、2022年及2023年扣非净利润分别不低于51.9亿元、74.3亿元及94.6亿元，否则要以零对价转让有关数量的股份，或向投资者进行现金补偿。

万达商管在其招股书中写道，“2021年预估实际净利润已达到目标净利润的要求”。其2022年上半年净利润为40.47亿元，毛利率为48.9%。

“原来靠配套住宅反哺商业的模式越来越吃力。现在前期房子不好卖，而且疫情导致很多存量商业体项目运营不佳，业主方压力很大。”一位中型商管公司区域人士对作者表示，万达做商业运营经验成熟，管控和考核非常严苛，一旦亮红灯就容易被干掉，和老板军事化管理风格直接相关，也向行业输送了很多人才，包括新城、宝能等公司。

对于万达商管来说，自身重资产项目投入愈发吃力的背景下，想要赢得对赌协议，不得不依赖于开拓更多的独立第三方市场项目。其援引咨询公司的一份数据显示，2016年至2021年，全国出租率低于70%的商场数量，由7313家增加至10221家，预计到2026年达到12532家。这无疑给了王健林跑马圈地的机会。

“继续寻求规模扩张和行业整合，扩大市场份额，预计未来三年，每年帮助业主开业50-60家万达广场，选择二三线城市作为规模扩张的区域。”万达商管在招股书中写道，签约年限一般为20年，地方政府所属企业、金融机构是中意的业主方。

眼下，王健林已然成了拯救同行的白衣骑士。据作者不完全统计，2022年至今，万达集团已与河南建业、河南鑫苑、山西田森、奥克斯地产等多家公司合作，接管商业项目运营权，此外，万达还接连拿下北京蓝色港湾项目、五棵松卓展购物中心项目。

以遭遇债务危机的建业为例，他对老友胡葆森施以援手，接管了建业地产旗下所有商业项目，全面负责招商、对外租赁、运营和物业管理等业务。为此，界面新闻称，建业或将获得7亿元资金，代价是商业项目10年左右的运营权。

王健林难觅接班人

干了一辈子房地产的王健林，其实并未真正告别，甚至在同行衬托下，万达地产的销售业绩还不错。

原来万达有商业、文化、地产、金融四大集团，2020年变更为商管、文化及投资三大集团，地产业务收归至投资集团名下。彼时，在时任地产总裁吕正韬辞职后，文化集团总裁张霖旋即接任，并在随后的2022年6月担任董事长职务。与此同时，王健林提拔了地产板块副总裁黄国斌升任总裁。

在百强房企销售额同比下滑三四成的寒冬期，万达地产反倒在逆势而上。

克而瑞地产统计数据显示，2021年前11月，万达地产的合约销售额为321.5亿元，排名还仅为第82位。到了2022年同期，其排名一跃上升至第37位，销售额达到482.5亿元。若按照451亿元的权益销售额来算，排名更是来到第25位。

“存量住宅项目有成熟的配套，商场也都建成开业了，相对更好卖一些。另外万达执行力不错，顶层的压力能传导至一线。”一位万达地产板块区域高管对作者解释称，今年整体业绩还不错，基本能达到集团五六百亿的销售目标。

这位人士透露，地产业务现在主要还是消化原来文旅配套的存量项目，包括延安、长春、肇庆等，起码还能干几年，另外现在配合服务于集团商管轻资产战略，包括将来做文旅轻资产模式，“这两年出让的文旅和商业综合体地块，开发商不愿意去拿，地方平台被迫接手之后，没有地产开发经营经验，我们地产团队保留了这块能力和经验，也可以进行第三方输出”。

有了万达商管和地产业务的企稳加持，2022年，王健林时隔5年再次重回内地地产首富座椅。《2022胡润百富榜》统计，王氏家族拥有1000亿元资产，排名上升9位至第32位，不过，这相比于2015年他登顶首富的2200亿元还是缩水了不少。

家族财富之外，如何传承万达商业帝国，恐怕也是68岁的王健林不得不思索的问题。

34岁的独子王思聪拒绝传统的“子承父业”，他随性潇洒、口无遮拦的处事态度，与父亲缔造的整齐划一、半军事化的铁血文化格格不入。2022年8月底，他不再担任大连万达集团股份有限公司董事，继续自己的快乐生活。

相比于吴亚军为龙湖培养接班人，多年来的步步为营与精妙设计，已过退休年龄的王健林似乎并无太多准备。

在万达集团总裁丁本锡退休，万达电影董事长曾茂军、地产集团总裁吕正韬等一批高管辞任后，目前，陪伴在王健林身边共进早餐的核心管理层，还有两位最为重要的得力老将，分别是56岁的齐界和50岁的张霖，前者担任万达集团副董事长及总裁、珠海万达商管董事长，后者为万达集团董事、文化及投资集团董事长。

而龙湖刚刚上位的新任董事长，年仅40岁。

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